澳洲政府禁止外国人购买现房

澳大利亚政府近日出台新的住房政策，宣布在未来两年内禁止外国人购买现房，以期缓解全国性的住房成本危机。这项被称为“禁购令”的措施引发广泛关注，尤其是在大选临近之际，这一政策是否真正能缓解房价压力，还是更像是选举策略，成为讨论的焦点。

根据最新调查，2024年澳大利亚对住房状况不满意的比例已达到76%，创下历史新高。住房成本的高昂已成为该国社会和经济发展中的一大挑战。与此同时，澳大利亚央行近日宣布将基准利率下调25个基点至4.10%，这是自2020年以来的首次降息。政府的购房限制令与央行的降息举措相互叠加，意图影响市场的供需结构。然而，分析人士认为，这两项政策对房地产市场的实际影响可能存在局限性。

澳大利亚房地产市场近年来持续火热，尤其是悉尼、墨尔本等主要城市的房价不断攀升，导致许多居民难以负担住房成本。房地产经纪机构Plus Agency联合创始人Fiona Yang指出，尽管外国买家在澳洲购房面临额外的税收和申请费，但政府的购房禁令仍然具有政治意义，更多是为了在即将到来的大选中争取本地选民的支持，而非真正能对房价起到决定性影响。

数据显示，在澳大利亚每年约52万套房屋的销售中，外国买家占比不到1%，其中三分之一为现房，即每年仅有1600宗交易可能会受到新政策的影响。这意味着，尽管“禁购令”在舆论上引发关注，但实际上对整体市场影响有限。

澳大利亚住房部长奥尼尔表示，该政策将“为澳大利亚人腾出数千套房产”，但业内人士认为，推动房价上涨的核心动力仍然来自本地需求，而非外国投资者。土地供应、建筑成本、劳动力价格以及金融市场状况，才是影响房价的主要因素。

目前，悉尼的房价中位数接近150万澳元，而单元房价格通常在86万澳元左右。要想购买一套普通住宅，一对双职工夫妻需要年收入超过20万澳元，才能支付20%的按揭存款。仅有收入最高的2.3%人群具备这样的购房能力。高昂的房价，使得许多年轻人和普通工薪阶层望而却步。

房价上涨的根本原因之一在于供需失衡。开发商通常优先选择交通枢纽附近的“步行可达区域”进行开发，而这些地段的土地供应有限，自然价格居高不下。同时，建筑成本和人工成本的持续上涨，也进一步加剧了房价压力。

虽然政府希望通过限购政策增加本地购房者的机会，但另一方面，央行的降息却可能刺激市场需求，进一步推高房价。房地产数据机构CoreLogic预测，如果澳洲央行在2025年再降息三次，主要城市的房价可能以两位数百分比的速度飙升。2021年，当澳洲央行利率处于0.1%的历史低位时，悉尼房价曾上涨29.6%，布里斯班上涨30.4%，墨尔本上涨17.9%。这表明，在低利率环境下，市场需求往往会被进一步激发，而非下降。

面对持续的住房危机，澳大利亚政府近年来推出了一系列政策。例如，联邦与州政府于2022年联合制定《国家住房协议》，计划在五年内每年交付100万套新住宅，以增加市场供应。然而，最新数据显示，2024年12月的住房批准数量仅为15174套，仍比所需数量少5000套，远未达到预期目标。

澳大利亚政府正在采取措施，试图通过调整住房规划，增加供应，以缓解市场紧张。政府鼓励开发商在交通枢纽附近增加高密度住宅项目，提高土地利用率。此外，还推出交通导向发展计划（TOD），推动在火车站、购物中心等核心区域周边建设更多住宅，以分散住房需求，缓解城市中心的住房压力。

政府还为首次购房者提供了一定的优惠政策，包括首次购房补助和减免印花税等措施，以帮助年轻家庭和低收入群体进入房地产市场。然而，业内人士认为，仅靠这些措施仍不足以解决根本问题。

澳大利亚住房行业协会（HIA）成员汉金森指出，澳大利亚的住房文化仍偏向低密度独立住宅，而非高密度公寓。尽管政府希望推动更多人迁往郊区，但基础设施的不足仍是一个重要限制因素。缺乏公共交通、商业设施和就业机会，使得许多人不愿离开城市中心。

未来，澳大利亚住房市场的走势仍然取决于多方面因素。虽然政府试图通过限购政策调控市场，但真正影响房价的核心仍然是土地供应、建筑成本、融资环境以及市场需求。央行的降息举措可能会在短期内提振房地产市场，但长期来看，只有增加住房供应，才能真正缓解澳大利亚的住房危机。

随着大选临近，住房政策成为各党派争取选民支持的关键议题。无论是“禁购令”还是降息举措，都难以从根本上改变市场格局。未来，政府是否能在提高住房供应、优化城市规划以及降低建设成本方面取得突破，将成为决定澳大利亚房地产市场走向的关键因素。