西太银行官宣降息 澳洲房贷市场迎来新变化

2月12日，根据澳洲新闻报道，澳大利亚四大银行之一的西太银行（Westpac）近日宣布下调固定房贷利率，最高降幅达40个基点，成为近期首家大幅调整房贷利率的主要银行。这一举措紧随澳洲国民银行（NAB）降息之后，显示出澳洲主要银行正为争夺市场份额而展开竞争。与此同时，市场普遍预测澳洲联储（RBA）或将在下周宣布降息，进一步推动房贷市场的利率调整。

西太银行此次降息的调整主要涉及一至两年期的固定利率房贷，其中一年期固定利率下调40个基点，降至5.69%；两年期固定利率下调30个基点，降至5.59%。此举被认为是针对即将到来的澳联储政策变化所作出的提前布局。目前，包括西太银行、澳洲联邦银行（Commonwealth Bank）等主要银行均预测，澳联储将在2025年内进行四次降息，这将使现金利率从当前的4.35%降至3.35%，回到2023年3月以来的最低水平。

随着澳联储降息预期增强，市场利率调整对购房者和房贷持有者的影响也日益显现。数据显示，如果澳洲央行今年内进行四次降息，澳洲多个主要城市的房主可望大幅减少每月房贷支出。根据PropTrack的数据模型预测，悉尼房贷业主每月可节省770澳元，全年节省9240澳元；墨尔本房主每月房贷减少500澳元左右；布里斯班贷款购买89万澳元房产的业主，每月还款额减少470澳元；阿德莱德82万澳元房价的房主，每月房贷减少410澳元。这些变化对于当前在高利率环境下负担沉重的房贷人来说无疑是个好消息，意味着房贷持有人将能够减轻财务压力，释放更多的可支配收入。

REA集团经济学家Angus Moore表示，降息通常会提高购房者的可负担能力，使借款人能获得更大的贷款额度，并在房地产市场中形成更强的购买力。在澳大利亚，房价一直受到利率变动的直接影响。随着利率下降，购房者的购房成本降低，这将刺激更多人进入市场，推高房价。从历史数据来看，每当澳联储实施降息，房地产市场往往会迎来一波购房热潮。目前，澳洲多个城市的房价已开始回升，市场信心增强，预计如果央行继续降息，澳洲房价将进一步上涨。

与房主可能享受降息带来的贷款负担减轻不同，澳洲的退休租房者则正面临前所未有的经济困境。最新研究显示，澳洲越来越多的退休租房老人正在经历经济困难，他们的生活水平已经低于贫困线。数据显示，超过一半的退休租客（即住在私人出租房中的老人）生活在贫困之中，其中女性受影响最严重，占比超过75%。在悉尼，仅4%的养老金领取者能够负担得起一居室公寓；在布里斯班和墨尔本，这一比例分别为13%和14%。这些数据表明，澳洲的租房老年群体正遭遇严峻的住房可负担性危机。

不少租房退休人士表示，他们每月的房租已占据大部分收入，导致基本的食物和药品开销变得捉襟见肘。一些人甚至被迫减少餐食或服药剂量，以应对日益上涨的生活成本。相比之下，拥有住房的退休人士则要轻松得多。数据显示，65岁退休人士如果仍在供房，通常每月仅需拿出不到10%的可支配收入来支付房贷，而租房者则需要支付近30%的收入用于房租，形成明显的经济差距。

面对这一困境，澳洲联邦政府近年来已加大了对退休租房者的补贴支持。过去两年内，政府租房补贴提高了27%，试图缓解老年租客的压力，并在去年9月的预算案中再次提高了老年人医保卡（Commonwealth Seniors Health Card）的收入门槛，使额外3.2万名老年人能够享受医疗福利。然而，尽管补贴有所增加，专家普遍认为这仍远远不够。Grattan Institute研究员Brendan Coates指出，如果澳洲希望确保所有退休人士都能过上体面的生活，政府必须进一步大幅提升租房补贴，否则大量老年租房者仍将陷入贫困。

目前，澳洲房地产市场正处于关键节点。短期来看，降息将推动房贷负担降低，提高市场活跃度，购房需求或将进一步增长。长期来看，政府需要采取更系统的措施，以改善租房老年人的生活状况，同时保障住房市场的稳定发展。对于年轻一代而言，这场住房市场的变革也带来了新的思考。在房价不断上涨的背景下，购房不仅仅是投资选择，更可能成为确保未来退休生活质量的必要条件。专家提醒，在可负担性降低的情况下，尽早制定购房计划、合理安排财务，将成为未来应对澳洲住房挑战的关键策略。