澳大利亚房价或将在明年度创下历史新高

根据澳大利亚知名房地产网站Domain最新发布的市场预测报告，澳大利亚房价将在2025-26财年迎来新一轮上涨，其中悉尼和墨尔本两大城市的房价涨幅预计将分别达到7%和6%，创下历史新高。这一消息引发了业界和社会广泛关注，尤其是对首次置业者而言，在通胀压力、利率波动和供应紧张的多重背景下，购房难度可能进一步加大。然而，对业主和潜在卖家而言，则意味着可观的资本收益与交易机会。

首先，悉尼和墨尔本这两座城市一向是澳大利亚房地产市场的风向标。悉尼的住房中位价早已突破百万澳元大关，而墨尔本在疫情后恢复迅速，购房需求和人口增长强劲。Domain报告指出，这轮上涨趋势背后有几个主要推动因素：首先，澳洲央行的利率政策趋于稳定，尽管过去两年频繁加息抑制了部分购房需求，但自2025年初以来，利率预期趋于明朗，增强了买家的市场信心。其次，移民人口持续回流，尤其是技术移民和留学生大量涌入悉尼和墨尔本，加剧了对住房的需求。再次，建材成本持续高企、劳动力短缺导致新房供应放缓，进一步推高了房价。

面对这一市场走势，首次购房者面临的现实问题愈加突出。过去一年，联邦和各州政府纷纷推出了针对首次置业者的激励政策，例如印花税减免、首付担保计划、首置补贴等，旨在缓解购房压力。然而，在房价涨幅持续的环境下，这些措施可能被部分抵消。例如在悉尼，即使政府提供最高7.5万澳元的购房援助，也难以抵消动辄百万澳元以上的房价所带来的负担。墨尔本虽然房价相对略低，但土地供应紧张、城市边缘化发展也令首次购房者面临“位置难选”的难题。

对此，Domain的分析师建议首次购房者应考虑更具性价比的中外环区域，如悉尼的Blacktown、Liverpool或墨尔本的Wyndham Vale、Cranbourne等地带。虽然这些区域通勤距离较远，但相对较低的房价、基础设施的持续改善以及人口增长潜力，都为未来增值提供支撑。此外，在租房成本普遍上涨的背景下，一些年轻购房者也开始倾向“以租养房”或“合伙购房”的方式进入市场，即通过购买投资型房产进行出租，积累资产再逐步过渡到自住型住宅。

值得注意的是，这一轮房价上涨不仅限于首府城市。在昆士兰、南澳、西澳等地，部分地区也出现了明显升温。例如布里斯班、阿德莱德和珀斯等城市，在基础建设推动下房价保持稳中有升，成为许多投资者的新目标。Domain报告指出，这种趋势反映出澳大利亚房地产市场的结构性变化，买家开始更注重“生活成本+未来潜力”的综合考量，而不再盲目追逐中心城区。

另一方面，对于现有房产持有者和潜在卖家来说，房价上涨显然带来了利好。一方面，房产升值带动了资产净值的提升，有助于通过贷款再投资、升级住房或进行装修提升物业价值。另一方面，在市场信心恢复之际，许多卖家认为当前是“抛售旧屋、换购新宅”的有利时机，尤其是对于持有多套房产的投资者而言，更是获取收益、调整资产配置的黄金窗口期。

不过，分析师也提醒房产投资者应理性看待涨势，尤其是在利率尚未明确下调、全球经济存在不确定性的背景下，不宜过度杠杆操作。当前租赁市场虽然强劲，但租金回报率在部分高价区已趋于饱和，若投资者盲目跟风买入高位物业，未来可能面临“租不出去、卖不出去”的风险。

政策方面，联邦政府和州政府仍需持续关注房价上涨所带来的社会影响，尤其是住房可负担性问题。除了直接补贴购房者，更重要的是提高住房供应效率，加快土地审批、鼓励多样化住房建设以及引导资本进入长期出租市场。2025年新南威尔士州和昆士兰州均已在预算中加码住房供应投资，这一趋势值得继续跟进和推广。

总体来看，澳大利亚房价在2025-26年度或将迎来新高，反映出市场恢复信心、供需结构变化和人口趋势的共同作用。这一变化对不同群体而言意义各异：购房者需要精打细算、理性决策，卖家则可能迎来一个理想的套现时机；政府则需在保障市场稳定与促进公平之间把握平衡。未来房地产走势仍将受到经济环境、利率政策、住房政策等多重因素影响，如何在其中寻找机会、规避风险，将是所有市场参与者面临的重要课题。