澳洲推出“无限名额”首置房计划

澳大利亚联邦政府近日宣布，将自2025年10月1日起正式实施扩大的“购房担保计划”（Home Guarantee Scheme）。这一新政将取消申请名额限制、取消收入上限，并显著提高各州房产价格上限，帮助更多首次购房者以最低5%首付进入市场。对包括阿德莱德在内的南澳州而言，这项改革不仅可能刺激房市活跃度，也引发关于住房负担与市场可持续性的广泛讨论。

根据住房澳大利亚机构（Housing Australia）发布的公告，新政策将彻底取消“名额限制”，允许所有符合条件的澳大利亚首次购房者申请政府担保贷款，无需等待配额名额。购房者只需支付最低5%的首付，政府将担保剩余15%，以避免贷款人抵押保险（LMI），节省数千澳元的额外成本。同时，新政还取消了长期存在的收入上限限制。这意味着，即便是中高收入家庭，只要符合“首次购房者”身份，也能享受该计划带来的政策红利。这一调整被视为政府兑现其选举承诺的重要一步——帮助所有澳大利亚人更快实现住房梦。

住房澳大利亚执行主席内森·达林表示：“过去的配额限制和收入门槛在一定程度上阻碍了中产阶层进入市场。新的制度设计更具包容性，让购房成为所有勤奋工作澳大利亚人的现实目标。”

根据公布的最新房价上限调整表，南澳首府阿德莱德及其周边地区的房价上限将从现行的60万澳元上调至90万澳元，地区性城市（如芒特甘比尔、林肯港等）的上限则从45万提升至50万澳元。这一调整被认为是对过去两年房价快速上涨的直接回应。根据CoreLogic数据，阿德莱德房屋中位价在2021年至2025年间上涨超过40%，目前已逼近80万澳元。在这样的背景下，旧有上限已无法反映市场实际情况。

南澳房地产业协会主席马修·洛指出：“政府的决定具有现实意义。90万澳元的上限更贴近当前市场，也让更多购房者在市区及近郊拥有选择空间，而不再被迫转向偏远地区。”不过，也有业内人士提醒，新政或在短期内推动需求上升，加剧房源紧缺。南澳房产分析师菲奥娜·巴恩斯表示：“随着更多买家能够进入市场，竞争将再次升温。对于阿德莱德这样供需紧张的城市，政府需要同步增加住宅供应，否则房价可能出现新一轮上涨。”

新政策的最大受益群体无疑是年轻的首次购房族。来自阿德莱德大学的年轻工程师林凯文接受记者采访时表示：“过去因为名额限制，我两次错失申请机会。今年终于看到政策全面放开，这意味着我能在不增加太多贷款压力的情况下买到自己的第一套公寓。”

对于阿德莱德的华人社区而言，这一政策也被视为鼓励“扎根南澳”的新契机。南澳华人地产协会会长李慧玲表示，随着越来越多新移民、留学生毕业后选择留在阿德莱德工作生活，住房成为他们融入本地社会的重要一步。她说：“购房不仅是经济行为，也是一种社会认同。新政策降低了准入门槛，让更多年轻家庭有机会安居立业。”

多家在阿德莱德运营的华人贷款顾问机构也预计，10月后将迎来一波申请高峰。贷款顾问张国良指出：“政府担保能大幅减轻购房者首期资金压力，比如买家只需准备约4.5万至5万澳元首付即可购买一套价值90万澳元的房屋。这在当前高利率环境下尤其有吸引力。”

新政策实施无疑将带动阿德莱德及周边地区的房产交易活跃，但也可能带来市场过热风险。部分经济学家警告，虽然政府初衷是帮助购房者，但无限制名额可能刺激需求远超供给，从而推高房价。阿德莱德当地开发商协会认为，政策的有效性取决于供应侧改革能否同步推进。目前南澳州政府已宣布将加快土地释放、简化审批流程，以支持新房建设。南澳住房部长在接受媒体采访时指出：“只有让更多新房进入市场，首置房计划才能真正实现‘让住房更可负担’的目标。”

同时，银行和贷款机构也在调整内部流程，以配合政策落地。Housing Australia确认，全国超过30家参与银行已签署新协议，其中包括澳新银行、联邦银行、西太银行等大型机构，也包括多家地区性与合作银行。

新政策另一项重要变化是，将原先的“地区首置房担保”（Regional First Home Buyer Guarantee）整合入统一的“首置房担保计划”（First Home Guarantee），使得偏远地区购房流程更简化。对于南澳州区域居民而言，这意味着不论购房地点远近，都可通过同一体系申请。例如，位于芒特甘比尔的居民，如果计划购买一套价值48万澳元的住房，也可获得政府担保支持。当地银行预计，这一政策将刺激区域人口回流，促进小城镇的房产活跃度。

从宏观层面看，扩大版的“购房担保计划”是澳大利亚政府应对住房可负担性挑战的核心举措之一。过去两年，由于高利率和通胀压力，首次购房者比例一度降至历史低点。此番政策调整旨在让更多澳洲家庭重返房市，并刺激住宅建设行业复苏。南澳大学经济学教授詹姆斯·威尔森指出：“住房市场与国家经济息息相关。通过放宽担保政策，政府不仅帮助民众购房，也为建筑业、金融服务业及相关产业注入活力。”他同时提醒，长期而言，仍需平衡财政风险与房价稳定。“政府担保是公共信用资源，必须在促进购房与防范泡沫之间保持谨慎。”

对阿德莱德及南澳居民而言，政策放宽无疑带来希望，但住房问题并非仅限首付门槛。业内人士普遍认为，未来的重点应转向“住得好”与“可持续居住”。这包括推动节能住宅设计、发展交通便利的卫星城镇，以及鼓励多样化住房供应。