阿德莱德楼市飙升成为投资者热土

2025年下半年，澳大利亚南部的阿德莱德楼市继续展现出强劲韧性。在悉尼和墨尔本房市增速放缓、布里斯班市场出现分化的背景下，阿德莱德却逆势上扬，成为全国表现最稳健、涨幅最可持续的城市之一。根据多家房地产机构的最新数据，截至2025年9月，阿德莱德房价中位数已突破85万澳元，较去年同期上涨约6%，连续第七个季度录得正增长。这种“稳中带涨”的趋势，不仅体现在独立屋市场，也明显延伸至单位和公寓领域，显示出该市房地产市场的全面复苏与扩张。

多年来，阿德莱德一直被视为澳大利亚房价最平稳的首府城市之一，然而自疫情以来，它的表现逐渐脱颖而出。根据NAB的最新房产报告，2025年8月至9月间，阿德莱德住宅价格月度涨幅为0.9%，季度涨幅2.5%，年涨幅达到6.4%。公寓市场涨势更猛，年增长率达到7.7%，中位价接近62万澳元。多个分析机构认为，随着供需缺口持续扩大，房价仍有进一步上升空间。尤其是近两年内大量年轻家庭与外州买家的涌入，进一步刺激了住宅和投资型物业的需求。

房地产交易数据同样印证了市场的热度。阿德莱德春季拍卖活动显著升温，拍卖清盘率保持在75%左右，远高于全国平均水平。春季传统上是澳洲房地产的活跃期，而阿德莱德今年的表现尤为突出。房源数量虽然略有增加，但整体仍处于供应紧张状态。许多卖家因为预期房价继续上涨而选择延后挂牌，这使得市场上的优质房产变得更加稀缺。数据显示，当前挂牌房源数量较过去五年平均水平仍低约15%，特别是在东区、内北和海滨地段，房源供给几乎无法满足买家需求。

房价上涨的同时，市场结构也出现了新的变化。过去两年，阿德莱德的买家群体以自住为主，但最新数据显示，投资者的比例正在回升。南澳房地产协会的报告显示，2025年9月，投资性购房占比已接近49%，几乎与自住买家持平。这一趋势反映出投资者信心的回归，他们看重的正是阿德莱德房价稳定、租金回报率高、政策风险较低等优势。与此同时，首次置业者的比例明显下降至33%左右。虽然政府的“5%首付购房计划”和“Home Guarantee Scheme”在一定程度上帮助了一部分年轻人进入市场，但在价格持续攀升和利率仍相对高企的环境下，许多首置买家依然望而却步。

吸引外地投资者的因素之一，是阿德莱德相对可负担的价格水平。与悉尼、墨尔本相比，阿德莱德的中位房价仍然低约40%，但租金回报率却居全国前列。目前阿德莱德平均租金收益率达到4.3%，部分区域如Salisbury、Elizabeth North甚至接近5%。再加上南澳政府持续推进的基础设施建设和城市更新计划，例如阿德莱德港口区改造、Gawler铁路线现代化、北部产业园区扩建等，这些都使得城市整体居住吸引力和投资价值进一步提升。

另一推动楼市升温的重要因素是人口流入。澳大利亚统计局数据显示，自2023年以来，南澳迎来连续人口净增长，其中大部分迁入人口来自新州和维州。较低的生活成本、更高的安全性和良好的教育环境，使得阿德莱德成为家庭和退休人群的新选择。特别是随着远程办公的普及，越来越多专业人士开始将目光投向生活节奏更舒缓的城市。在这种趋势下，阿德莱德从一个相对“低调”的城市，逐渐成为全国房地产投资的焦点。

利率环境也为阿德莱德市场带来了支撑。虽然澳大利亚储备银行目前仍将现金利率维持在3.6%，但商业银行已经开始进入“预降息”阶段。包括Westpac、NAB在内的多家银行下调浮动房贷利率，令贷款申请数量增加。市场普遍预期，央行将在2026年初开始正式降息，这一前景让不少买家选择提前入市，锁定较低的融资成本。业内分析师指出，阿德莱德的房价走势与利率周期紧密相关，一旦政策正式转向宽松，房价涨幅可能会进一步扩大。

然而，在房价连创新高的同时，租赁市场的压力也在迅速加大。阿德莱德的租房空置率目前仅为0.8%，是全澳最低水平之一。租金在过去一年上涨约13%，部分热门区域的两居室公寓周租已超过650澳元。随着投资性房源减少，租赁供给进一步收紧，租客之间的竞争愈发激烈。当地媒体甚至形容阿德莱德的租赁市场已进入“抢房模式”，看房排队、加价竞租的现象屡见不鲜。专家担忧，如果政府和开发商无法在短期内有效增加住房供应，住房负担危机可能进一步恶化。

建筑成本的攀升也是供应受限的重要原因之一。自疫情以来，建筑材料、人工和运输成本全面上涨，导致新房项目的开发周期延长。南澳房屋协会（HIA SA）报告指出，2025年阿德莱德的新建住宅数量较2020年下降超过30%，这意味着供应端无法在短期内缓解市场压力。政府虽已推出多项激励计划以促进住宅建设，但从审批到完工仍需较长周期。尤其是内城区可开发土地稀缺，使得多层住宅和城市更新项目成为主流趋势。

经济学家普遍认为，阿德莱德房市的上涨具有较强的结构性特征。不同于悉尼和墨尔本那种“投机性”驱动，阿德莱德的涨势更多来自实质性需求支撑。就业稳定、科技产业增长、教育资源丰富，以及政府对新能源和制造业的投入，为房地产市场提供了坚实的经济基础。根据南澳州政府的数据，2025年上半年该州失业率维持在3.8%，为全国最低水平之一，经济增长率预计达到3.2%。稳定的宏观环境提升了消费者信心，也让购房成为更具吸引力的资产配置选择。