澳大利亚面临26万套供需缺口挑战

在澳大利亚房地产市场日益火热、房价持续攀升的背景下，住房供应问题正成为联邦政府和各州政府面临的共同挑战。尽管澳洲联邦政府承诺在2024年起的五年内全国范围内新建120万套住房，以缓解住房短缺并改善可负担性，但最新数据显示，该目标可能难以如期完成。根据业内权威机构提供的数据，到2029年，澳洲住房市场可能仍将面临26.2万套的供应缺口。这一短缺规模意味着政府目前规划与实际建设能力之间存在显著差距，也预示着未来数年澳大利亚租房市场和首次购房者所面临的压力将持续加剧。

2025年第二季度，全国住宅价格再度上涨1.4%，悉尼、布里斯班、珀斯和阿德莱德等主要城市房价均创下历史新高。尽管澳储行在年中下调现金利率至3.85%，一定程度上改善了借贷环境，刺激了市场需求，但住房供应端的滞后仍在不断放大市场失衡。房地产研究机构Cotality分析认为，当前住房市场的主要问题并非需求不足，而是新房开工速度远远无法满足人口增长和家庭形成的速度。在过去三年内，净海外移民人数激增，加之年轻一代对购房的强烈需求，使得原本紧张的住房市场更加吃紧。2024年，澳大利亚的住宅建房数量为166,300套，而政府为实现每年建设240,000套住房的目标所需的年均增速未能达到。这种落差反映出土地审批流程繁复、建筑成本高企以及建筑劳动力短缺等多重制约因素仍未得到根本解决。

2023年，联邦政府通过“住房协议”（Housing Accord）提出在2024年至2029年间建造120万套新住房的目标，并承诺在未来五年内投入30亿澳元支持各州和地方政府改善土地释放和基础设施配套。然而，实际执行进展缓慢。多个州政府反映，规划审批过程繁琐、建筑行业承压、地方政府协调机制不畅等因素，严重制约了目标的推进。澳洲住房和城市发展部长朱莉·柯林斯在最近一次议会听证会上承认，建筑成本上涨、高利率环境和开发商融资困难是目前推进住房建设的三大难题。她强调联邦政府将通过“住房未来基金”、“社会住房激励计划”等措施，加大公共住房投资，并引导私人资本进入住房市场。

然而，反对党和多个智库则批评政府“承诺远大、执行乏力”。澳洲格拉坦研究所在一份报告中指出，若不进行系统性供应侧改革，仅依靠补贴和目标设定无法解决结构性供应短缺。报告建议削减土地使用管制、简化审批流程、推行区域住房建设激励机制，以提高开发效率。

住房供应紧张带来的直接后果是租金上涨和首次购房者的购房难度加剧。根据Property Council of Australia数据，2025年上半年全国租金同比上涨近11%，部分地区如布里斯班和珀斯涨幅更超过15%。租金上涨进一步削弱了低收入和年轻家庭的居住稳定性。同时，房价的上涨与工资增长的脱节也让“首置族”购房希望愈发渺茫。在悉尼，一套中位价的住宅已达到145万澳元，即使按照首付20%计算，普通家庭需要10年以上的存款积累时间才能满足贷款条件。这导致越来越多年轻人不得不长期依赖租赁市场，推迟成家与置业计划。

来自维多利亚大学的住房政策专家艾伦·麦克阿瑟指出：“住房不仅是居住权，更是社会公平与代际正义的问题。当前的市场模式正在排斥新一代澳大利亚人。”他呼吁联邦与州政府采取更积极的干预政策，例如设立土地释放指标、鼓励中密度开发以及改革税收政策，如审慎考虑房产资本利得和负扣税等机制对投资性需求的刺激效应。

住房建设不仅依赖政策意愿，更取决于实际执行能力。然而，建筑行业在经历疫情后的材料短缺与用工荒冲击后，至今仍未完全恢复产能。澳大利亚建筑业协会在2025年6月发布的报告显示，全国建筑行业仍存在3万名技术工人缺口，木材、混凝土、钢材等关键材料价格同比上涨9%，显著推高建造成本。建筑公司普遍反映，在当前通胀压力与融资收紧的背景下，项目启动门槛提高，不少中小开发商被迫推迟甚至取消项目，这对政府所设定的大规模建设目标构成巨大挑战。

为缓解这一状况，联邦政府正推动出台“国家建筑人才计划”，通过扩大职业技术教育补贴、引进海外建筑技术移民等措施，以期缓解行业紧缺问题。但业内人士认为，相关成效可能仍需1至2年方能显现。

尽管政府多次重申将全力以赴完成120万套住房目标，但在现实约束下，澳大利亚住房市场要真正缓解供需矛盾，仍需更加深层次的结构性改革。政策制定者需正视土地供给机制失灵、审批系统低效与投资导向过度的问题，从根本上提升住房系统的弹性与公平性。澳洲房地产理事会呼吁，政府应设立国家住房供应协调机制，强化联邦、州和地方之间的沟通协作，加快释放可建土地、统一建设标准，并制定明确的绩效考核体系，以确保各级政府履行住房建设责任。

住房不仅关乎经济发展，也关乎社会稳定与代际正义。在人口持续增长、城市化不断推进的时代背景下，如何让每一个澳大利亚人“住有所居”，正成为摆在政府与社会面前的一道系统性难题。政策与市场，需要携手作答。