阿德莱德涨幅全澳最高未来供不应求或成常态

【本报讯】澳大利亚房地产分析机构PropTrack近日发布的一项预测报告显示，尽管当下房价高企、借贷成本上升以及租赁市场紧张，但在未来几年内，澳大利亚多个主要城市的独立别墅价格预计将持续强劲上涨。其中，阿德莱德、布里斯班和珀斯的涨幅最为突出，预计到2030年将分别上涨75%、68%和66%。这份报告为购房者、投资者和政策制定者提供了重要的前瞻参考，也揭示了澳洲房地产市场区域分化日益加剧的趋势。

根据PropTrack的分析，澳洲整体别墅价格在未来五年内将保持稳定增长的态势。这一预测是基于当前人口增长、住房供需失衡、建筑成本上升以及城市发展战略等多重因素综合得出的。分析指出，人口持续流入、土地稀缺以及新房建设进展缓慢，是导致房价长期上涨的核心驱动力。

在全国众多城市中，阿德莱德的表现尤为亮眼。报告预测，到2030年阿德莱德的独立别墅价格将上涨高达75%，成为全国涨幅最高的首府城市。这一惊人涨幅不仅反映出当地房地产市场的活跃度和吸引力，也暴露了供需结构性失衡的现实。阿德莱德近年来的人口增长速度已显著提高，南澳州政府在基础设施、教育、医疗和科技等方面的大规模投入，极大增强了城市的综合竞争力。与此同时，阿德莱德相较于悉尼和墨尔本，生活成本更低、房产入市门槛较小，因此成为大量州际移民和首次购房者的新选择。

阿德莱德目前面临的主要挑战是住房供应的严重滞后。尽管新建项目陆续推出，但受限于土地开发政策、审批程序繁复以及建筑业人手短缺等多重障碍，住房建设速度远远赶不上人口增长与市场需求。据南澳房地产委员会调查，阿德莱德城区租赁空置率长期维持在1%以下，许多租房者转而尝试购房，从而进一步推动购房市场升温。市场上“房源紧缺”已成普遍共识，购房竞争异常激烈，尤其是在靠近市区、交通便利、配套完善的区域。

过去几年，阿德莱德多个近郊区域房价涨幅明显，例如Prospect、Unley、Norwood等地，房价已从2020年起累计上涨逾30%。这些区域不仅拥有优质教育资源和医疗设施，还靠近就业集中区，是自住和投资者的热门选择。由于地形限制、环保法规及城市扩张规划的控制，这些区域的土地供应相对有限，进而推高了整体价格预期。

在租赁市场方面，阿德莱德租金水平也在持续上涨。2024年数据显示，当地独立屋年租金涨幅已超过10%，部分地区甚至出现供不应求的租赁危机。Ray White等房地产公司指出，由于房价持续走高，部分投资者看好长期租金收益，增加了投资房产的积极性。阿德莱德在全国城市中的投资回报率排名持续上升，目前在首府城市中名列前茅，吸引了大量州际和海外投资者入市。

与此同时，首次置业者在阿德莱德面临日益严峻的挑战。PropTrack报告提到，尽管南澳政府提供印花税减免、首次购房补贴等多项扶持政策，但随着房价攀升，实际购房门槛不断提高。以市区10公里范围内的独立屋为例，其平均价格已接近或超过75万澳元，年轻家庭必须积累更高的首付资金，且面临更高的借贷压力。在当前利率水平高企的背景下，银行审核趋严，贷款审批通过率也有所下降，进一步抑制了购房能力。

为了缓解供需失衡，南澳政府正在酝酿一系列土地释放和开发规划改革措施，包括加快审批流程、鼓励中等密度住宅建设、扩大城市可开发边界，并在Mount Barker、Gawler等外围区域推进卫星城区建设。此外，有关部门正在检视《规划与发展法》，以更好地匹配市场需求和开发节奏，同时提升城市功能区的交通与服务配套水平。

房地产行业分析师指出，如果相关政策推进得当，并能在保留城市宜居性的同时加快住房供给，则阿德莱德有望在2030年前实现稳中有升的房价目标。然而也有专家提醒，房价的快速上涨可能带来一系列社会和经济隐忧，包括居民住房负担上升、区域不平衡扩大、青年群体流失等。政策制定者在刺激经济增长的同时，必须审慎应对住房不平等所带来的潜在风险。

在PropTrack列出的其他城市中，布里斯班与珀斯的别墅价格也预计将迎来大幅上涨，分别达68%和66%。布里斯班受益于2032年奥运会的推动，基础设施投资激增，城市发展热度持续攀升。珀斯则在经历多年调整后，迎来资源出口反弹和新移民增长的利好。相比之下，悉尼和墨尔本虽然仍将上涨，但涨幅较为温和，分别为61%和17%，主要原因在于当前已处于高基数水平，外溢需求正在转向其他二线首府城市。

报告还指出，未来澳洲房地产市场将呈现更明显的区域分化趋势。一方面，一些资源型和快速增长的新兴城市将因人口流入和投资推动实现快速增长；另一方面，一线城市可能面临住房可负担性挑战加剧、政策收紧等因素，涨幅受到抑制。整体来看，澳大利亚房地产的长期走势仍具韧性，但投资者和购房者需密切关注各城市政策环境、人口流动趋势和基础设施建设进展等关键指标，作出理性决策。

PropTrack的这份报告不仅为房地产市场参与者提供了明确的预期，也为政府部门在制定住房政策和城市发展战略时提供了重要参考。如何在支持房市健康发展的同时，兼顾社会公平与代际平衡，将成为澳大利亚各级政府面临的重要课题。